La date limite de mise en conformité des règlements de copropriété approche, et les syndics se posent encore de nombreuses questions sur des points épineux soulevés par cette mise en conformité. Maître Patrick BAUDOUIN, avocat au barreau de Paris spécialiste du droit de la copropriété, livre son interprétation de la loi ELAN.

Parties communes spéciales et droits de jouissance privative

Si les parties communes spéciales sont inscrites uniquement dans l’état descriptif de division, il existe un réel risque en cas d’absence de mise en conformité. En effet, selon Me Baudouin « la sanction résulterait à leur inexistence, faute d’être mentionnées dans le règlement de copropriété comme l’exige désormais la loi ELAN. »

Pour ce qui est des droits de jouissance privative, Me Baudouin semble moins catégorique. Il avance l’argument du droit de propriété. En effet, rendre inexistant le droit de jouissance d’un propriétaire le priverait de l’un des éléments qui composent la propriété elle-même. “Il me parait difficile d’admettre que le droit individuel d’un copropriétaire sur ce lot de jouissance qui fait partie intégrante de la définition de son lot, soit supprimé automatiquement parce qu’au bout de 3 ans, on n’aura pas inscrit la jouissance privative de la terrasse en question dans le règlement de copropriété.” précise-t-il.

Néanmoins et pour éviter tout écueil, le syndic comme les copropriétaires concernés ont plus qu’intérêt à mettre en conformité le règlement de copropriété lorsque des charges communes spéciales et des jouissances privatives sont détectées. Il est aussi nécessaire de bien distinguer le règlement de copropriété de l’état descriptif de division, car ils ne disposent pas de la même valeur contractuelle.

Le rôle du syndic dans le processus de la mise en conformité

D’après Me Baudouin, « Il y a l’obligation première à caractère général qui est de soumettre la question à l’assemblée générale. Il faut donner un contenu à cette mise en conformité. »

Pour se faire, deux cas de figure :

Soit un professionnel qualifié et désigné auparavant dépose un rapport qui préconise une ou des mises en conformité. Auquel cas l’assemblée générale est saisie de la mise en conformité. Le syndic soumettra alors à l’assemblée générale le projet et l’assemblée - bien éclairée à partir du travail du professionnel - se déterminera sur le profil de la décision à prendre.

Soit le syndic, estimant disposer des éléments suffisants, saisit directement l’assemblée générale d’une mise en conformité portant sur un point bien précis. Le syndic qui a repéré l’anomalie peut proposer à l’assemblée générale de se prononcer en intégrant au règlement de copropriété une définition des parties communes spéciales lorsque cela est assez simple à faire.

Si le syndic n’a pas pu obtenir l’autorisation de recourir à un professionnel, il doit prendre « la responsabilité autonome de consulter par exemple un avocat », afin de lui demander de lever l’incertitude liée à une éventuelle mise en conformité du règlement. « Cela coûtera entre 500 et 1000€ au titre des dépenses que le syndic peut engager sur le compte de la copropriété » selon Me Baudouin.

En cas de refus de mise en conformité par les copropriétaires ?

Si le syndic met à l’ordre du jour la nécessité d’une mise en conformité du règlement de copropriété et que les copropriétaires votent non à cette mise en conformité, le syndic ne peut que s’incliner. « Il aura fait son travail et dégagé sa responsabilité, ce sont les copropriétaires qui supporteront les conséquences de leur refus » complète Me Baudouin.