Loi Elan en copropriété : les principales mesures

L’acronyme Elan signifie Évolution du Logement de l’Aménagement et du Numérique. 

La loi Elan en copropriété propose une série de dispositions visant à simplifier la construction, favoriser l'innovation, et améliorer la relation entre bâtisseurs et locataires.
Elle se veut être un levier pour la production de logements de qualité, adaptés aux besoins de chacun, tout en spécifiant les contraintes administratives. Elle encadre notamment la transformation de bureaux en logements, facilite l'accès au logement pour les personnes à mobilité réduite, et lutte contre l'habitat indigne.

Par ailleurs, en ce qui concerne la copropriété, la loi Elan introduit de nouvelles règles pour une meilleure gestion.

La loi Elan, en résumé, s'inscrit dans une démarche d'optimisation du cadre de vie des citoyens, en cherchant à rendre le logement plus accessible, plus adapté et plus sûr pour tous.

L’extranet pour les copropriétés

La numérisation de la gestion des copropriétés a connu un tournant majeur avec la loi Alur de 2014, qui a rendu obligatoire la mise en ligne de tous les documents afférents à une copropriété. Cette démarche, renforcée par la loi Elan pour la copropriété, vise une transparence accrue dans la gestion de ces ensembles immobiliers. En vertu de cette dernière, l'extranet des copropriétés se dote d'une structuration précise et garantit un accès à la fois libre et sécurisé à chaque copropriétaire.

Ce portail en ligne s'articule autour de trois sections distinctes :

1. Espace collectif : Il centralise des éléments fondamentaux tels que le règlement de la copropriété, les contrats en vigueur, ou encore les procès-verbaux des trois assemblées générales précédentes, pour ne citer que ces éléments.
2. Espace individuel : Chaque propriétaire dispose d'un espace personnel où il retrouve un historique détaillé de ses charges sur les deux dernières années, ses avis d'appels de fonds sur les trois années écoulées, ainsi que les détails de la répartition des charges, etc.
3. Espace dédié au conseil syndical : Cette section offre un aperçu des finances avec les relevés bancaires du syndicat, la liste exhaustive des propriétaires, et si nécessaire, les documents relatifs à d'éventuelles procédures judiciaires.

La réforme de l’assemblée générale

Au cœur de chaque copropriété, l'assemblée générale (AG) joue un rôle primordial en orchestrant les décisions majeures relatives à l'immeuble. Face à l'importance de ses enjeux, la loi Elan pour la copropriété a introduit diverses modifications pour simplifier son déroulement et améliorer la prise de décisions.

Aujourd'hui, la convocation de l'assemblée générale peut être faite par un seul et unique membre de la copropriété, ce dernier assumant alors tous les frais associés. Cette initiative s'avère particulièrement utile lorsqu'une situation urgente, comme des réparations nécessitant un accord rapide, se présente.

La loi Elan en copropriété met également en place des mesures pour pallier l'absentéisme croissant lors de ces -assemblées. Ainsi, la possibilité de mener l'assemblée générale via visioconférence ou de procéder au vote par correspondance a été instaurée.

En matière de représentation, un propriétaire était limité à trois mandats, il peut désormais en avoir un nombre illimité, à condition toutefois de ne pas détenir plus de 10 % des voix de l'AG.

Enfin, tout projet d'amélioration décidé lors de l'assemblée générale ne peut être entamé immédiatement. Un délai de deux mois est imposé, offrant ainsi une fenêtre pour que tout propriétaire puisse contester la décision auprès du tribunal judiciaire.

Le renforcement du rôle du conseil syndical

La loi Elan au niveau de la copropriété redéfinit le rôle du conseil syndical, offrant davantage d'autonomie et d'influence aux propriétaires. Désormais, les ascendants et descendants d'un membre de la copropriété ont le droit de rejoindre le conseil. Le conseil peut demander des documents au syndic. En cas de non-coopération, des pénalités journalières peuvent être imposées. Cette même loi permet au conseil de mettre en concurrence les syndics à la fin de leur mandat. Fondamentalement, le conseil syndical dispose désormais de la capacité de décider de certaines améliorations de la structure, à condition d'avoir une délégation de l'assemblée générale.

Le durcissement des règles en cas de retard de paiement

Face aux impayés menaçant les copropriétés, la loi Elan impose une mise en demeure aux propriétaires en retard. Ils disposent de 30 jours pour s'acquitter de leur dû. Faute de quoi, ils doivent payer les provisions des trimestres à venir, y compris les cotisations du fonds de travaux.

Des précisions apportées sur l’usage des parties communes

La loi ELAN pour la copropriété crée et introduit une nouvelle définition des parties communes par les articles 6-2, 6-3, 6-4 au sein de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi sont définis les parties communes spéciales, les parties communes à jouissance privative ainsi que les lots transitoires. 

• Les parties communes spéciales sont celles « affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires (…) La création des parties communes spéciales est indissociable de l’établissement des charges spéciales (…) ». 
  Ces parties communes ne concernent que certains copropriétaires, qui seuls pourront prendre des décisions sur cette partie commune et seuls paieront les charges correspondantes.

• Les parties communes à jouissance privative sont « affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot ». À noter que cette partie commune est rattachée à un lot et que ladite partie commune appartient indivisément à tous les copropriétaires.

Mise en conformité du règlement de copropriété

La loi Elan en copropriété impose que tous les RCP qui sont incohérents avec les dispositions de la loi en matière de parties communes spéciales, de jouissance privative et des lots transitoires, soient mis en conformité avec les dispositions législatives. 

Le syndic doit mettre à l’ordre du jour de chaque assemblée générale la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mettre en conformité le RCP doit être prise à la majorité prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

En substance, la mise en conformité des règlements de copropriété nécessite que soient mentionnés au RCP les parties communes spéciales, ainsi que les charges spéciales correspondantes, les droits de jouissance privative et les lots transitoires qui doivent être correctement définis.

L’expérience démontre que de nombreux règlements de copropriété ne mentionnent pas ces parties communes, ou de façon parcellaire. De même sont constatées de nombreuses incohérences dans la rédaction des RCP qui apportent de la confusion dans la gestion de la copropriété.

La mise en conformité permet d’éviter l’ambiguïté faisant courir au syndicat des copropriétaires notamment un risque contentieux lié à la répartition des charges sur ces parties communes, ou aux difficultés rencontrées lors des ventes de lots auxquels sont rattachées des jouissances privatives.

À défaut, la responsabilité du syndic et du syndicat des copropriétaires pourra être engagée outre les conséquences comptables lourdes et complexes que cela pourrait engager.

La loi Elan, en résumé, vise à moderniser le secteur immobilier. Elle simplifie la construction, favorise l'innovation, renforce les droits des locataires. Elle optimise également la gestion des copropriétés en introduisant de nouvelles règles de fonctionnement.