Comprendre le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété (à ne pas confondre avec le règlement intérieur) est un document écrit qui définit l'ensemble des règles de fonctionnement relatives à la gestion et à l'utilisation des parties communes et privatives d'un immeuble divisé en lots. Il sert de guide pour tous les copropriétaires et résidents de l'immeuble, garantissant que chacun respecte ses devoirs et connaît ses droits.

C’est aussi un contrat, c’est-à-dire un accord à respecter entre toutes les parties. 

Dans le règlement de copropriété, on trouve deux types d'informations. 

Les détails concernant les règles de vie au quotidien

Une copropriété représente un espace de vie collective. Le règlement de copropriété énonce clairement les directives à respecter afin d'assurer une cohabitation harmonieuse et respectueuse pour tous. Il apporte des réponses sur :

• la description des parties communes et parties privatives ; 
• la description des parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative ; 
• les conditions d’utilisation des parties communes ; 
• les conditions de jouissance des parties privatives ; 
• la destination de l’immeuble. 

Les directives liées à la gestion et l’administration de la copropriété

Le règlement de copropriété établit toutes les directives liées à la gestion de la copropriété, telles que :

• les règles de fonctionnement du conseil syndical et de l’assemblée générale ; 
• les principes de gestion des parties communes ; 
• les critères de répartition des charges de copropriété et le calcul des quotes-parts entre les copropriétaires.

Oui, tout immeuble divisé en lots doit posséder un règlement de copropriété comme l’impose l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965. 

Ce règlement est généralement établi lors de la création de la copropriété et est indispensable à son bon fonctionnement. Sans lui, il serait difficile de régir la cohabitation de plusieurs propriétaires au sein d'un même ensemble immobilier.

Il peut arriver que certaines copropriétés n’aient pas de RCP. Cela n’empêche pas que le régime de la copropriété et la loi du 10 juillet 1965 s’appliquent. 

Ce document a une valeur contractuelle. Chaque copropriétaire, en achetant son lot, adhère automatiquement au règlement de copropriété. Tout manquement à ses dispositions peut entraîner des sanctions, et en cas de litige, les tribunaux se réfèrent systématiquement au règlement pour trancher.

Le règlement de copropriété a une valeur conventionnelle, il s’agit d’un contrat entre les copropriétaires. La jurisprudence est venue confirmer ce point (Cass civ. 3ème, 22 mars 2000).

Un autre arrêt de la cour d’Appel de Paris du 21 décembre 1990 exprime la même idée en affirmant que le règlement de copropriété est un « contrat d’adhésion qui constitue la loi entre les parties ; ses dispositions sont donc opposables à l’acquéreur d’un lot quels que soient les engagements pris par le vendeur qui ne relèvent que de sa propre responsabilité. ». 

Autrement dit, peu importe que le vendeur ait soutenu des choses contraires au règlement de copropriété, ce qui engage sa propre responsabilité, l’acquéreur quant à lui doit respecter le RCP qui est « la loi des parties ».

Les copropriétaires ont le droit :

• d’user et de jouir librement des parties privatives comprises dans leur lot, et des parties communes, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble (dans le respect du règlement) ; 
• de participer aux décisions lors des assemblées générales ; 
• de demander la modification ou la mise à jour du règlement : 
• d'être informés des modifications apportées au règlement : en effet, le vote des copropriétaires en assemblée générale est obligatoire pour qu’un projet de changement voit le jour.

Les copropriétaires doivent respecter l'intégralité des clauses du règlement.

De plus, s’ils sont propriétaires bailleurs, il est de leur devoir de veiller à ce que les locataires se conforment au règlement de copropriété. Si ceux-ci ne le respectent pas, le copropriétaire peut être considéré comme responsable.

Outre les dispositions du règlement de copropriété, les copropriétaires doivent se conformer à la loi régissant le statut de la copropriété ainsi qu'à ses décrets. De ce fait, ils sont tenus d'acquitter les charges régulières et celles relatives aux travaux décidés en assemblée.

La loi Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique (ELAN) a introduit une obligation de mise à jour des règlements de copropriété. Cette mesure vise à adapter les règlements anciens aux nouvelles normes et à garantir leur conformité avec les dispositions légales actuelles.

La loi ELAN en matière de copropriété exige que tous les Règlements de Copropriété (RCP) qui ne s'alignent pas sur les recommandations actuelles concernant les parties communes spéciales, les droits de jouissance privative et les lots transitoires, soient mis en conformité.

Il est du devoir du syndic d'intégrer la question de la mise en conformité du règlement de copropriété à l'agenda de chaque assemblée générale. La modification du RCP doit être approuvée à la majorité définie par l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

La mise en conformité du règlement de copropriété implique l’ajout dans le RCP des parties communes spécifiques, des charges associées, des droits de jouissance privative et une définition claire des lots transitoires. De nombreux RCP omettent ces éléments, les mentionnent de manière incomplète ou erronée. 

Cette mise en conformité élimine les zones d'ombre, protégeant ainsi la copropriété contre les risques de litiges relatifs à la répartition des charges ou aux complications lors de la vente de lots bénéficiant de jouissances privatives.

Conséquences de cette obligation

La non-conformité ou l'absence de mise à jour du règlement peut entraîner un risque contentieux fort. Les copropriétés doivent donc s'assurer que leur règlement est en adéquation avec la législation en vigueur.

En cas de négligence, la responsabilité du syndic ou de l'ensemble des copropriétaires pourrait être mise en cause, avec des répercussions comptables et financières lourdes à gérer.

Délai pour mettre à jour le règlement de copropriété dans le cadre de la loi ELAN

Le délai prévu par la Loi ELAN pour mettre en conformité les règlements de copropriété, était de 3 ans, obligeant ainsi les syndics à mettre à l’ordre du jour de chaque assemblée générale la question de la mise en conformité entre le 23 novembre 2018 et le 23 novembre 2021.

La complexité de la mise en œuvre de cette mise en conformité, couplée à la crise sanitaire, a mis les professionnels et les syndicats des copropriétaires dans la situation de ne pouvoir atteindre cet objectif dans le délai requis.

La Loi 3DS du 21 février 2022 est venue corriger cette difficulté en récusant ce délai de 3 années pour mettre en conformité les RCP. Désormais les syndicats des copropriétaires ne sont plus soumis à ce terme de 3 années. En revanche, ils doivent soumettre la question de la mise en conformité en assemblée générale tant qu’elle n’aura pas été votée lorsqu’elle est nécessaire.

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• Le règlement de copropriété est un document essentiel qui définit les règles de fonctionnement et d'utilisation des parties communes et privatives d'un immeuble en copropriété.
• Il assure le bon fonctionnement de la copropriété, protège les droits des copropriétaires, et établit leurs obligations.
• Il contient des informations sur la description des parties, les conditions d'utilisation, la gestion de la copropriété, les règles de l'assemblée générale, et la répartition des charges.
• Avec l'évolution des lois en France, il est crucial de veiller à sa mise à jour régulière pour garantir une cohabitation harmonieuse et conforme aux normes en vigueur.
• Tous les immeubles divisés en lots doivent avoir un règlement de copropriété, conformément à la loi du 10 juillet 1965, pour assurer un bon fonctionnement de la copropriété.
• Le règlement de copropriété a une valeur contractuelle, chaque copropriétaire y adhérant automatiquement à l'achat de leur bien. Il peut être modifié en assemblée générale.
• La loi ELAN oblige les copropriétés à mettre à jour leur règlement pour le conformer aux nouvelles normes, ce qui peut avoir des conséquences juridiques, financières et comptables en cas de non-conformité.