Comprendre la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété

La loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété commence par poser les critères à remplir pour qu’un immeuble soit considéré comme une copropriété. Ensuite, elle donne les règles du jeu pour toute structure immobilière définie comme étant une copropriété. 

C’est une loi impérative et on ne peut pas y déroger. Elle s’applique de manière obligatoire à tout immeuble qui remplit les critères de la copropriété.

La loi du 10 juillet 1965 est présentée comme étant le socle des règles de la copropriété. Elle a été construite dans l’objectif d’un intérêt commun et s'est inspirée de décisions de justice (jurisprudence). Avec les années, elle a été évidemment enrichie.

La loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété pose donc un certain nombre de règles et de définitions.
Voici les principales. 

Les parties privatives et parties communes

Selon la loi du 10 juillet 1965, une partie privative est la partie exclusive de chaque lot, par exemple l'appartement. 

La loi définit aussi les parties communes générales qui représentent une partie de l'immeuble affecté à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires. 
Les parties communes spéciales quant à elles correspondent à une partie de l’immeuble qui est affectée à certains copropriétaires seulement (un bâtiment, un escalier…). 

Enfin les parties communes à jouissance privative, sont des parties communes dont un seul lot a la jouissance par exemple une terrasse, une cour... 

La garantie des droits des copropriétaires

En définissant les parties privatives et les parties communes, la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété met alors en perspective : 

• la garantie qui est offerte aux copropriétaires de jouir librement de leurs lots. La loi définit les droits rattachés aux parties privatives et aux parties communes ; 
• dans la limite des règles de la copropriété. En effet, l’exercice de ces droits ne doit porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble. 

Le règlement de copropriété

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété pose le règlement de copropriété comme un document contractuel qui définit les règles de fonctionnement d’un immeuble. 
À ce titre, il précise donc les droits et obligations des propriétaires, mais aussi des locataires. 
Il contient notamment les conditions de jouissance des parties privatives, les modalités d’utilisation des parties communes et de la destination de l’immeuble. 
Enfin, le règlement parle des charges qui sont dues par tous les copropriétaires. 

Les lots

La loi du 10 juillet 1965 définit la copropriété comme un assemblement de lots dans l’immeuble. Un lot est constitué d’une partie privative et une quote-part de parties communes.

Le lot est essentiel dans l’organisation de la copropriété et cet encadrement est un point novateur avec la loi de 1965. Auparavant, la copropriété n’était pas organisée de cette manière. 

L’encadrement des organes de la copropriété

La loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété définit aussi les acteurs de la copropriété ainsi que leurs rôles : 

• Le syndicat des copropriétaires : Il représente l’ensemble des copropriétaires. C’est une personne morale. À ce titre, il lui est possible d’ouvrir un compte en banque ou, en cas de préjudice, d’entamer une action en justice. 
  La mission du syndicat est la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. En conséquence, il peut décider la réalisation de travaux de rénovation, d’amélioration. Il peut aussi compléter l’immeuble avec des équipements collectifs (création d’ascenseur…). Enfin, il est responsable des aspects financiers de la copropriété, des charges à payer, et aussi du choix du syndic. 
   
• Le conseil syndical : c’est un groupe de copropriétaires, représentant la copro et élu en assemblée générale. Son rôle principal est de servir d'intermédiaire entre le syndicat des copropriétaires et le syndic. Son objectif est d'apporter un soutien au syndic dans l'accomplissement de ses tâches tout en exerçant un contrôle sur sa gestion.
   
• Le syndic : personne physique ou morale chargée de gérer et d'administrer un immeuble en copropriété. Il assure la gestion courante de la résidence, veille à son entretien, collecte les charges et représente légalement le syndicat des copropriétaires. Il est aussi l’exécutant des décisions du syndicat rendues en assemblée générale. Il veille enfin à la bonne application du règlement de copropriété.

Les charges de copropriété 

La loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété prévoit que les charges soient réparties entre l'ensemble des propriétaires afin de financer les dépenses relatives à la maintenance de l'immeuble. Pour déterminer la contribution de chaque copropriétaire, on se base sur les proportions définies dans le règlement de copropriété, en tenant compte des tantièmes détenus par chaque propriétaire. 

L’assemblée générale et les règles de majorité

L’assemblée générale est la représentation des copropriétaires et amène la démocratie au sein de l’immeuble. 
Les lois antérieures à 1965 ne prévoyaient des modifications qu’à l’unanimité. Ce qui créait un obstacle majeur dans les prises de décision. Les nouvelles règles de majorité sont décrites aux articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété : 

• Article 24 et la majorité simple : le vote se fait entre copropriétaires présents ou représentés pour prendre des décisions concernant la gestion courante de l’immeuble. 
• Article 25 et la majorité absolue : une décision est adoptée avec 50 % des voix +1. 
• Article 26 et la double majorité : elle représente la majorité des voix et doit représenter les 2/3 des tantièmes de l’immeuble. 
• L’unanimité est nécessaire pour les décisions sensibles comme la modification d’une grille de charges. 

La loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété est fondamentale et reste applicable aujourd’hui encore. 

Toutefois, plusieurs lois sont venues la compléter comme la loi ALUR et la loi ELAN. Ces évolutions sont arrivées pour répondre aux changements de la société et aux nouveaux besoins des copropriétaires :  

• croissance du nombre de propriétaires avec une nécessité d’organiser davantage la vie des immeubles ; 
• parc immobilier vieillissant (les évolutions de la loi prévoient des obligations de travaux et répondent aux exigences d’économies d’énergie (loi climat et résilience de 2022)) ;  
• émergence des copropriétés en difficultés : on constate des copropriétés en difficultés: reflet de copropriétaires incapables de payer leurs charges ; 
• besoin de transparence avant d’acheter un bien (état financier, état structurel de l’immeuble…). 

Malgré les évolutions encore récentes, apportées à la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, certains textes ne répondent plus aux besoins actuels.

Les contraintes de la société d’aujourd’hui sont fortes et demandent parfois de réagir vite (loi climat, diagnostics…).

Or, ce n’est pas forcément possible avec la loi actuelle et notamment certaines règles de majorité.