Loi ELAN et parties communes spéciales : ce qu’il faut retenir


Date de parution : 30/01/2020
Apprendre à gerer une copropriété
Parties communes spécialesLoi ELAN

Loi ELAN et parties communes spéciales : ce qu’il faut retenir

Dans un précédent article, nous avons rappelé en quoi consistent les parties communes spéciales et énoncé les articles de la loi ELAN les concernant. Aujourd’hui, nous allons analyser ce qu’il faut retenir de ce texte de loi essentiel pour les règlements de copropriété.

Une grille de charges spéciales 

L’article 6‐2 donne une définition des parties communes spéciales et considère qu’il ne peut y avoir de parties communes spéciales sans que soit inscrite au règlement de copropriété une grille de charges spéciales pour chacune des parties communes spéciales.
Or, on constate fréquemment que les règlements de copropriété définissent des parties communes spéciales sans préciser les modalités de répartition des charges communes spéciales. Inversement, des règlements de copropriété intègrent une grille de charges spéciales sans énumérer les parties communes spéciales. 
La loi ELAN ajoute que les décisions relatives aux parties communes spéciales pourront être prises soit en assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale mais dans ce dernier cas, seuls les copropriétaires concernés par ces parties communes spéciales pourront voter.

La jouissance privative sur des parties communes 

Dans l’article 6‐3, la loi ELAN s’attache à la jouissance privative sur des parties communes et en donne la définition. Elle rappelle que le droit de jouissance privative sur partie commune ne peut constituer un lot mais reste accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché.
Mais, surtout, le législateur subordonne l’existence de droit de jouissance sur parties communes à sa mention expresse dans le règlement de copropriété. Le droit de jouissance privative sur une partie commune octroyé par une assemblée sera donc privé d’effet si ce droit n’a pas été inscrit au règlement de copropriété. 
Ainsi, lors de la vente d’un lot, le notaire sera amené à vérifier si, par exemple, le droit de jouissance d’une cour a bien été mentionné dans le règlement de copropriété. Si cela n’était pas le cas, le droit de jouissance deviendrait inexistant et la vente pourrait être annulée ou le prix de vente du lot fortement diminué.

Mettre son règlement de copropriété en conformité : une obligation légale avant le 24 novembre 2021

Les syndicats de copropriété disposent d’un délai de 3 ans à compter de la promulgation de la loi ELAN pour mettre leurs règlements de copropriété en conformité tant, pour ce qui concerne les parties communes spéciales, et les charges spéciales que la consécration des droits de jouissance privative sur partie commune. Passé ce délai, il ne pourra être tiré aucun effet de l’existence de parties communes spéciales sans charges spéciales, et vice et versa, et les droits de jouissance privatives octroyés sur les parties communes n’auront plus d’existence.


Vous ne savez pas si vous devez mettre votre règlement de copropriété en conformité ? Contactez-nous !