Mise en conformité du règlement de copropriété : que dit la loi ELAN ?


Date de parution : 16/01/2020
spécialiste de reglement de copropriété
Parties communes spécialesLoi ELAN

Une loi pour règlementer les parties communes spéciales

Une copropriété se compose de parties communes et de parties privatives. Néanmoins, dans de nombreuses copropriétés, les parties communes ne sont pas forcément toutes accessibles à tous les copropriétaires. Par exemple, dans une résidence, certaines parties communes – comme le local à poubelle ou à vélo – incombent aux copropriétaires d’un bâtiment en particulier. Autre exemple, un copropriétaire a obtenu la jouissance privative d’une partie commune, comme une cour ou des combles. D’où la notion de « parties communes spéciales », c’est-à-dire affectées à certains copropriétaires.

Souvent sources de litige pour leur entretien ou le règlement de leurs charges, les parties communes à jouissance privative étaient, jusqu’à l’adoption de la loi ELAN du 23 novembre 2018, ignorées par la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Nous vous présentons ci-dessous ce que dit la loi ELAN concernant les parties communes spéciales puis nous vous proposerons d’étudier ce qu’il faut en retenir dans un prochain article. 

Que dit la loi ELAN sur les parties communes spéciales ?

Article 6
Les parties communes et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l'objet, séparément des parties privatives, d'une action en partage ni d'une licitation forcée.

Article 6‐1
En cas de modification dans les quotes‐parts des parties communes afférentes aux lots, quelle qu'en soit la cause, les droits soumis ou admis à publicité dont les lots sont l'objet s'éteignent sur les quotes‐parts qui en sont détachées et s'étendent à celles qui y sont rattachées.
En cas de changement de l'emprise d'une copropriété résultant de l'aliénation volontaire ou forcée ou de l'acquisition de parties communes, les droits soumis ou admis à publicité, autres que les servitudes, dont les lots sont l'objet, s'éteignent sur le bien cédé et s'étendent au bien acquis.
Toutefois, l'extension prévue à l'alinéa précédent, qui s'opère avec le rang attaché à la publicité primitive, n'a lieu que par la publication au fichier immobilier de la déclaration faite par le syndic ou un créancier que le bien acquis est libre de tout droit de même nature au jour de la mutation ou qu'il est devenu libre de ces mêmes droits. L'inexactitude de cette déclaration entraîne le rejet de la formalité de publicité.

Article 6‐2
Les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage et à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles.
Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage et à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes.

Article 6‐3
Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage et à l'utilité exclusifs d'un lot.
Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.
Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.

Article 6‐4
L'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.


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