Bien appréhender l’impact de l’obligation de mise en conformité du règlement de copropriété


Date de parution : 02/01/2020
Entreprise expert en reglèment de copropriété
Parties communes spécialesLoi ELAN

Bien appréhender l’impact de l’obligation de mise en conformité du règlement de copropriété

Selon l’article 6-4 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, « l'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. » Les syndicats de copropriété disposent d’un délai de 3 ans à compter de la promulgation de la Loi ELAN pour mettre leurs règlements de copropriété en conformité – soit jusqu’au 24 novembre 2021. Mais quelles sont les conséquences en l’absence de mise en conformité ?

Pour le copropriétaire qui a obtenu un droit de jouissance privatif d'une partie commune

Il est fréquent que soit accordés en assemblée générale des droits de jouissance sur des parties communes générales (cour, jardin, terrasse, stationnement de véhicule, etc.).
Si le propriétaire, qui a obtenu ce droit de jouissance, ne le fait pas répertorier avant le 24 novembre 2021 dans le règlement de copropriété, ce droit sera de fait inexistant. Il sera donc placé dans une situation d'illégalité puisqu'il utilisera des biens qui ne sont pas des parties communes spéciales répertoriées.
Ainsi pour illustrer cette difficulté lors de la vente d'un lot, par exemple, le notaire sera amené à vérifier si un copropriétaire bénéficie d'un droit de jouissance. Dans la mesure où ce droit n'est pas inclus au règlement de copropriété, la vente pourrait être annulée ou le prix de vente fortement diminué. Il pourra bien sûr le récupérer par un nouveau vote en assemblée générale – à la majorité renforcée de l'article 26, si les copropriétaires l’acceptent à nouveau et à quelles conditions ?

Pour les copropriétaires d'une partie commune spéciale

L'existence d'une partie commune spéciale doit être impérativement assortie d’une grille de répartition des charges spéciales affectée à cette partie commune. Il ne peut y avoir de partie commune spéciale sans charges spéciales.
Si la partie commune spéciale est reconnue, elle donnera droit aux seuls copropriétaires de cette partie commune spéciale, de voter les décisions la concernant, les autres copropriétaires étant exclus de prendre part aux votes relatifs à cette partie commune spéciale.
À contrario, tous les copropriétaires seront invités à voter les décisions intéressant les seules parties communes spéciales qui n’auront plus d’existence réelle. Tous les copropriétaires participeront aux charges communes qui resteront générales.

Pour le Syndicat de Copropriétaires

La mise en conformité du règlement de copropriété permet de ne pas priver le ou les copropriétaires des droits qui leur ont été reconnus. Elle permet une plus juste répartition des charges en fonction de l’usage et de l’utilité des parties communes.
Refuser la mise en harmonie du règlement de copropriété expose le syndicat à l’action contentieuse d’un ou plusieurs copropriétaires lésés sachant que les dispositions de la loi ELAN ont un caractère impératif.

Pour le syndic

Le syndic doit proposer la mise en conformité du règlement de copropriété, à défaut de voir sa responsabilité engagée envers le syndicat et ses membres, avec un risque de contestation des décisions votées, de contestations de la répartition des charges, et des difficultés d’application du règlement de copropriété.
L'extinction d’un droit de jouissance privative octroyé à un copropriétaire sur partie commune, à défaut de modification du règlement de copropriété, aurait de lourdes conséquences.


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